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南京卓远:高房价阻碍了中国城镇化的高质量发展

作者:  来源:互联网  查看:222

一、城镇化率

  一提到城镇化我们就会想到城镇化率,1978年改革开放我国的城镇化率只有18%左右,经过了40年的发展,2017年末据国家统计局数据全国人口城镇化率已经超过58%,年均1%的高速增长。是什么推动了中国这40年高速的城镇化发展,正是由于中国赶上了七八十年代那一波了人口红利,伴随着改革开放后中国工业化的发展,大量的劳动力流入沿海开放城市,带动了中国GDP的发展,同时推动了城镇化发展的进程。可这波城镇化的发展所带来的财富的增长真的“取之于民而用之于民”了吗?

  二、以人为本的新型城镇化

  2017年中国人均GDP94818美元,在全世界排名中上升到了70位,但中国人均可支配收入还只有4155.84美元,占GDP 1/2还不到,而在发达国家这一占比几乎都在60%以上,同期美国人均可支配收入占人均GDP高达76%。中国发展了,但中国的老百姓并没有富起来,中国的贫富差距还很大。十八届三中全会首次提出新型城镇化,强调“推进新型城镇化,就是要以人为核心,以质量为关键,以改革为动力,使城镇真正成为人们的安居之处、乐业之地”,卓远在关于城镇化理论及新型城镇化发展中也曾提到,新型城镇人是核心、业是基础,中国高质量的城镇化发展必须围绕人民的美好生活来做文章,必须抓好产业发展这条根基。为什么现在要提这个,因为之前没做到,既然之前的城镇化没有很好的将城镇变成老百姓的安居之处、乐业之地,那是什么阻碍了,看看老百姓谈论最多的话题就知道了——高房价。

  三、高房价成了人民幸福美好生活的最大障碍

  看一个城市的房价合不合理,一般参考家庭收入和房价之比,六七年家庭收入买套房是个合理的年限。在国外那些发达国家差不多都是这样,即使像纽约、伦敦市中心的房子也不便宜,但是按伦敦房子的均价,伦敦家庭平均收入10年以内也可以买到房。我们现在实际情况,均价对均价,一线城市一般都在40年左右,一般的二线城市,也要在20多年。总得来说,我们高得离谱。这就导致了中国老百姓打工一辈子只够在城市里买套房,可衣食住行是老百姓美好生活的最基本保证,但这最基本的保证对于中国老百姓来说都很难达到,更不要说精神上、文化上那些更高层次的需求了,所以高房价成了人民幸福美好生活的最大障碍。

  四、高房价成了地方实体经济发展的主要阻力

  先看一个数据就是金融业增加值占GDP比重。2008年以前的十年,中国的金融产业作为一个产业本身的GDP,占国民经济的GDP总量其实只有百分之四点几,但是到了2016年,金融业的GDP达到了国民经济的8.4%,翻了一番。但这一数据在美国只有7.6%,美国掌握着全球最多的金融资源,金融跨国公司总部都在美国,华尔街是全世界的股票交易市场,但美国过去10年金融业的GDP比重也从来没超过8%,整个欧洲各个国家的金融GDP在欧洲GDP里只有5%。什么叫做脱实向虚,银行把钱借给小银行,小银行把钱借给租赁公司,租赁公司把钱给了小贷公司,小贷公司把钱贷给各种金融业,一步一步就推高了所谓的金融GDP,即使这样,最后这部分钱还没能进入实体经济,全都跑到房地产里面去了。为什么,因为这部分的钱利息太高,利息是被一层一层累加上去的,实体经济承担不了这么高的利息,只有房地产能承担得了,所以这么多年房价的增加速度几乎跑赢了所有的实体经济。一边看着房价高企、租金高涨,成本不断加大,另一边看着搞房地产的那么轻松,卖套房比它好几年赚的都多,有点钱就不再往实体投了,实体经济也脱实就虚,都投到房地产去了。

  五、高房价成了地方政府债务高企的背后推手

  有人说房价高是政府推高的,政府喜欢高房价,因为房价越高政府卖地拿到的钱越多,而且房价里面大部分的是土地成本都将被政府拿走。这么讲就错了,只有短视的政府才喜欢房价高企,从长远的角度讲,高房价会破坏当地的投资环境,对地方的长期发展也是不利的。

  为什么这么说,看看当前地方政府债务问题。政府债务和房价有什么关系,当然有关系。这些年,中央加地方的财政收入,房地产差不多占了35%,听起来还好,但是因为中央没有房地产的收入,房地产收入属地化,所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。在地方的税里面,有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿,地方税总的10万亿,有4万亿与房地产关联,再加上土地出让金,预算外资金,叠加起来,将近8万亿。算这个意思是,整个地方的收入是多少呢?一共是13万亿、14万亿这样,里面有接近8万亿,是和房地产有关的,如果地方政府离了房地产,是会断粮的,所以这也是太依赖房地产。但一个地方不能把所有的地都拿来盖房子,一个地方的建设用地有50%几是要用于城市里的基础设施,比如城市的道路、绿化、市政建设,剩下来的建设用地里要拿出20~30%给到工业用地。上面说到,大企业对地方GDP有很大拉动作用政府都会抢,很多地方都会给到政策优惠来招商,最常见的就是给土地,把一大块地免费拿出来给那些企业用,但征地是要花钱的。随着房价高企,地方政府在征地上所花的财政一年比一年多,但征到的地真正能够拿出来拍卖收入财政的也就剩下10%。所以这条路也往后走越难走,每年需要投资基础设施的钱一分不能少,如果多拿出土地卖房子,基础设施没有跟进,工商产业没有跟进,空城鬼城便会出现。所以政府只能通过平台公司从银行借钱来搞基础建设,就这样一步一步推高了政府的债务。

  一个地方房价高是个别现象,所有的城市都高就一定是机制问题了。2008年的时候,中国的M0整个多少年积累的货币是3万多亿,到了2016年是30万亿,这8年涨了10倍。M0跟M2有一个乘数效应,一般是1:5,30万亿乘5就变成150万亿、160万亿就出来了。所以货币发多了,发多了就出来150万亿、160万亿。但发多的钱又不能全部让它流通,如果那样的话就天下大乱了,全社会都通货膨胀了。所以这几年央行就把存款准备金率很努力的、很大比例的提高。本来老百姓把钱存到一个银行里,存了一百万,银行准备金率10%,那就是90万可以贷出、10万交给人民银行储备。一个企业贷到了90万以后不会一天把它用掉,可能用了5万,85万又存在银行,银行又提掉10%,这样一个乘数效应层层叠加。一般100万的钱存到银行里,最终人民银行会抽掉百分之二十几的资金作为存款准备金,有七十几万贷出去了。现在人民银行把存款准备金率提到20%、21%、22%,这样的话就基本上100万放到银行里,银行只能拿60万贷出去,这样就等于收敛了银行资金对外释放。同时加上中央银行、银监会的窗口指导,每年只允许银行贷多少,贷款指标用完了后面就不能贷了。可是超发的那么多钱确实在那里,银行也是逐利的,你通过提高存款准备金、用贷款指标限制我,那我就从表外走不让你知道。所以很多银行资金又通过信托、券商这些委外业务渠道流入到了高利润回报的房地产里面。

  如果说高房价是中国最大的资产泡沫,那中国这儿多年超发的货币就是不断吹打这个泡沫的源泉。

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