记者观察｜高库存压顶，三四线楼市如何“破局”？

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

在房地产行业整体下行的背景下，各线城市的房地产市场也出现明显分化。

进入2022年以来，相比不少一二线楼市的渐次回暖，大多三四线楼市成交仍不见起色。从库存去化周期就很好地验证了这一点，据克而瑞统计，今年2月三四线城市的去化周期已经达到23.25月，远高于全国百城平均去化周期（19.5月）。

虽然近几月已经陆续有包括湖南衡阳、湖北荆门、河南新乡等多个三四线城市通过契税优惠、购房补贴、放宽公积金贷款等方式鼓励买房，但效果似乎并不明显。

三四线楼市是如何快速降温的？早在2015-2016年，一二线楼市在经历了一轮暴涨后便迎来新一轮政策高压，而彼时的三四线楼市却依托棚改发力叠加投资需求迎来了久违的去库存。2016-2019年期间，很多三四线城市新建了大量住房。

然而，部分三四线城市因为过度依赖土地财政收入，使得商品房的供应量远超实际需求。从2019年棚改退潮后，那些缺乏产业和人口等基本面支撑的非核心三四线城市的购房需求便开始呈现明显萎缩。

相应的，开发商在三四线城市的拿地意愿也日渐降低。诸葛找房统计显示，2021年三四线城市土地流拍率高达20.1%，远高于一二线城市的7.1%和10.2%。

三四线城市如何走出目前面临的楼市困局？

相关调研显示，其实不少三四线楼市的潜在需求还是很大的，只是在结构上失衡严重。如部分城市的新房基本以改善型为主导，旧改拆迁也走大户型路线，从而导致需求转化失灵。

因此，这部分三四线城市首先要在土地供给方面，变之前的低质低效为高效供应；其次是盘活现有的存量市场，打通新房二手房的流通链条。此外，使虚高的房价适度回落，既能降低普通购房者的经济压力，而且可能带来新的购房增量需求。

而最本质的因素，还是三四线城市的产业结构问题，如果过度依赖房地产却没有其他产业做替代和补充，也就难以吸引增量人口流入。可以说，推动结构调整和转型升级，提升和优化产业结构，已经成为了部分三四线楼市实现突围的必经之路。

事实上，在众多三四线城市中，已有部分城市走出了自己的发展特色，使得自身房地产库存量处于较低水平。根据贝壳研究院数据，截至2021年末，三四线城市中属于“住宅低库存&土地高溢价”的就有芜湖、三明、扬州、潮州、泰州等城市，在一定程度上也反映出这些城市的房地产市场处于良性发展态势。

而上述城市大多有着较丰富的产业作为经济支持。如扬州是国内知名的汽车及零部件产业基地，而芜湖在电子电器、生物制药、汽车等领域也具备了一定规模优势。

或许，只有解决了以上问题，三四线楼市才能逐步走出困境。