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【年报】银行为何给美的置业这么多并购贷?

时间:2022/3/29 13:54:06   作者:中国房评报道   来源:华夏品牌网   阅读:0   评论:0
内容摘要:在这个“差钱”的春天,依然有那么一家“不差钱”的房企,它的名字叫:美的置业(3990.HK)。3月28日,美的置业召开2021年度业绩发布会宣布:截至2021年底,美的置业完成销售额1371.4亿元,同比增长8.7%;账上现金约342亿元,未动用银行授信1001.25亿元。这个数...

在这个“差钱”的春天,依然有那么一家“不差钱”的房企,它的名字叫:美的置业(3990.HK)

3月28日,美的置业召开2021年度业绩发布会宣布:截至2021年底,美的置业完成销售额1371.4亿元,同比增长8.7%;账上现金约342亿元,未动用银行授信1001.25亿元

这个数字,对于见惯了“小目标”的地产人如果不够刺激的话,结合美的置业如今的市值194.78亿(港元),大家就会明白——

美的置业获得了约7倍于自身市值的银行授信。

据悉,目前美的置业获得银行授信额度应该超过了1400亿元,其中相当比例是并购贷。仅3月份就集中获得了650亿元授信:招商银行120亿元、交通银行90亿元、建设银行220亿元、农业银行220亿元,其中370亿元可用于地产收并购。

银行对美的置业“高看一眼”,主要缘自美的置业的后台美的集团(0333.SZ)。

据美的集团公开资料,其目前市值约3900亿元,每年营收约3000亿元,主要是做电器业务,具备充足的现金流,与地产的高投资性形成互补。

美的集团曾经用行动支持美的置业上市、降负债,也曾直接对美的置业注入资产,所以银行与其说是给美的置业授信贷款,不如说是通过美的置业给美的集团授信贷款。

受益于集团的加持,体量不大的美的置业融资利息一路走低,综合融资成本已经下降到4.82%。

美的置业宣布今年全年每股派息约1.6港元,股息率超过10%;当日股价上涨9.74%,达到15.78港元/股。如果按照3月份股价最低点10港元/股来看,3月份股价上涨幅度已经达到57.8%

更引人注意的是:2021年底开始,美的置业先后出手收购了正荣、雅居乐、金科等合作伙伴的13个项目,总投资17亿元。

于是,美的置业彻底成了开发商中的“网红”,大家甚至期盼美的置业能接过融创“白骑士”的接力棒,在接下来房地产行业收并购中大展拳脚,积极帮助更多房企走出困局。

那么,美的置业,会骑上白马吗?

房小评以为:不会!

一、自身能力问题

衡量房企经营能力的指标比较庞杂,我们仅从当下投资者最看重的两个指标:毛利率回款来看美的置业的盈利能力和现金流安全性。

2021年,营业收入737.03亿元,同比增长40.4%;归母净利润37.44亿元,同比下降13.45%。

“增收不增利”这个问题上,美的置业走得有点快,归母净利润的降幅在目前公布年报的房企中排在前列。

一般来说,出现上述问题有两个原因:一是项目利润率下降;二是合作开发比例过高。

项目利润率下降虽然是行业普遍问题,但也是投资者最看重的问题。美的置业2021年度毛利率只有18.31%

此前,美的置业在邯郸等地的项目以高毛利率著称,因为很多地块都是跟美的集团一起,以产业的方式获得,项目毛利率较高。2018和2019年,美的置业的毛利率曾达到30%以上,此后便持续下滑,2020年降为22.21%。

2021年上半年,美的置业毛利率跌至20.70%,这也意味着下半年美的置业毛利率低于18%,边际下降速度有点夸张。

估计很多股民想知道原因以及2022年毛利率变化情况。

以上,还只是美的置业纵向和自身历史情况的对比。

横向和同行对比,美的置业毛利率基本落后于TOP30房企的平均水平。例如,2021年招商蛇口毛利率是25.5%,龙湖是25.3%,旭辉是19.3%。

另外,当下投资者最看重房企销售回款能力,投资逻辑是现金为王,有回款的销售才是真销售。

美的置业2021年的回款率是78%,这项指标目前在头部房企中处于比较低的位置。例如2021年碧桂园回款率在90%,龙湖在90%,旭辉在95%,绿城达106%。

此外,根据其他经营类指标也可以看出,美的置业之前在行业内一直属于慢性子的“中等生”,其运营能力和头部房企有明显差距,即便此时有机会“蛇吞象”,估计美的置业也会消化不良。

二、自身意愿问题

当下的市场环境,和当年融创上演“买买买”剧情的时候大不相同。除了宏观环境,最重要的是这轮房地产企业出险的情况和之前融创收购万达、环球世纪等公司资产时的情况不同。

融创当“白骑士”的时候,所收购目标企业主要是现金流出了问题,项目销售不畅,融创只要投入一小部分现金就可以盘活资产,随后通过强大的销售能力迅速将资产变成现金流,偿还债务。

融创的收并购,是将资产盘活为现金流的过程。

彼时,市场中没有这么多爆雷的大型品牌房企,出现资金链问题的主要是中小房企,整个市场信用结构稳定,资金方愿意给地产收并购提供资金支持。

经过这轮周期,出风险的多是大型房企和全国性房企,整个公司的资产被司法冻结等手段锁定,单个优质项目难以解封、盘活。

即便可以解封,热点城市的新房都有限价政策,房子售价是限定的,沉淀在项目上的利息又日渐增加,要盘活项目只能打折销售,而打折销售就意味着债权方的损失。

所以,这轮收并购最考验房企的不是销售能力,而是解决问题的破局能力,比如能够跟债权方谈判协调,能够争取地方政府支持的能力。

此时,开发商的融资渠道也大为收缩,信托、ABS、商票等融资工具都受限,和当年的融资环境大不同。没有趁手的工具,仅靠银行给的收并购贷款,业内估计不会形成收并购潮。

根据美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐3月28日在业绩交流会上透露的信息,美的置业恐怕无力担当“白骑士”。

郝恒乐介绍,从2021年第四季度以来,美的置业共有13个项目的股权收购,同时也出售了一些项目,主要逻辑是着眼于自身合作的一些项目,特别是合作方出现了一些问题,使得项目不那么顺利,在这种情况下,美的置业做了一些并购,主要选择南京、长沙、重庆、天津等高量级城市进行项目收购,同时也退出了广西柳州、湖南岳阳等一些低量级城市的项目。

也就是说,上述13个收并购项目是美的置业被迫接盘,并不是主动出击去寻找的收并购机会。

美的置业对收并购的兴趣不大,反而一再提出要调仓,要降负债。

截至2021年年末,美的置业净负债率降至46.3%;现金短债比为1.71;扣除预收款后的资产负债率为72.1%,计划2022年“三道红线”全部转绿。

“聚焦合作伙伴,近一两年主要聚焦央企、国企,以及实力、融资成本、三观差不多的合作伙伴上,”郝恒乐说,美的置业会根据经营性现金流的状况,控制投资节奏,拿地投资绝对不会突破回款的40%。同时,减少合作,控制1+1不能大于2的合作,慎重选择合作对象,提升自操盘的比例。

“宁可走慢两步,不能走错一步”,美的集团最早布局房地产时,老板何享健定下的发展基调,言犹在耳。

那么,银行给美的置业这么多贷款授信,尤其是给这么多并购贷干嘛呢?这个问题,你看懂了吗?


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